As receitas do condomínio, dentre outras, são:
- Taxa condominial;
- Taxa de mudança;
- Taxa de investimento;
- Juros e multas recebidas;
- Descontos obtidos;
- Multa por infração à convenção;
- Rendimento de aplicação financeira;
- Rendimento de aluguéis;
- Fundo de reserva;
- Venda de recicláveis.
Taxa condominial é a receita arrecadada de condôminos para o custeio das despesas do condomínio. Essa receita tem por finalidade pagar as despesas. Por isso, todas as despesas devem ser suportadas pelos condôminos. Deixar de ratear despesas com a finalidade de reduzir o valor da taxa condominial pode carrear simpatia ao síndico; às vezes, esse expediente garante sua reeleição ao cargo, porém é um erro muito grave. O condomínio fica descapitalizado, pois, para honrar os compromissos, o síndico lança mão do fundo de reserva. Obras de melhorias e conservação deixam de ser feitas por falta de recursos, e o edifício vai se deteriorando e perdendo valor imobiliário. Reduzir taxa de condomínio artificialmente só interessa aos inquilinos. Na necessidade de se fazer chamada de capital para investimento no edifício apenas o proprietário arca com esse ônus.
Taxa de mudança é uma receita prevista em convenção ou por deliberação de assembleia. Ela é cobrada de condômino que muda para o edifício ou sai dele. Os valores dessa taxa não podem ser exorbitantes, pois condomínio não visa ao lucro. A arrecadação com essa taxa deve servir apenas para recompor as despesas havidas com limpeza que a mudança pode causar, com a energia elétrica do uso de elevador no transporte dos móveis e utensílios, com os cuidados especiais que os porteiros devem ter em relação ao tráfego na hora da mudança, etc. Essa taxa não isenta o condômino de indenizar o condomínio caso a mudança danifique o edifício, elevadores ou outros ativos.
Taxa de investimentos. Essa receita deve ser instituída em assembleia e com a finalidade específica de promover reformas e ampliações no edifício, troca de elevadores, compra de equipamentos, etc. Para investimentos em obras necessárias ou úteis, o quorum para a instituição da taxa é de metade mais um dos condôminos, e, para os investimentos em obras voluptuárias, o quorum é de dois terços dos condôminos.
Juros e multas, quando recebidos pelo condomínio, é receita e, quando pagos por ele, é despesa. Quando receita, ela se origina nos recebimentos de taxas condominiais em atraso. A multa é de 2% sobre o valor originário do débito, e o juro, de 1% ao mês de atraso. Para mês incompleto, o juro deve ser calculado proporcionalmente aos dias de atraso no mês, ou seja, divide-se 1 por 30 e multiplica-se pela quantidade de dias de atraso. É vedado utilizar outras formas de cálculo dos encargos de juros e de multas por mais vantajosas que essas formas sejam para o condomínio.
A cobrança de juros altos e de multas pesadas não é o melhor caminho para combater a inadimplência. O único remédio para receber do condômino inadimplente e contumaz é a justiça. Não existe um número de taxas em atraso para cobrança judicial. A rigor, logo após o vencimento, já pode haver a cobrança judicial. Entretanto, o síndico deve primeiramente cobrar o condômino de forma amigável, mas não pode deixar o condômino acumular muita dívida, pois isso dificulta a execução. Quando a dívida é de pequeno valor, qualquer bem móvel ou utensílios podem ser arrematados para a sua quitação. Havendo rigor na cobrança, os condôminos ficam receosos de se tornarem inadimplentes e arcarem com os acrescimentos legais, custos processuais e honorários advocatícios.
Descontos obtidos. Essa receita ocorre nos pagamentos antecipados de duplicatas ou dívidas, com descontos. Essas receitas devem ser escrituradas no condomínio se as despesas que deram origem ao desconto tenham sido rateadas aos condôminos pelo valor bruto, ou seja, sem o desconto. Essas receitas devem ficar no fundo de reserva do condomínio.
Multas por infração à convenção também geram receitas quando impostas aos condôminos que cometem alguma infração às normas previstas na convenção ou no regimento interno do condomínio. Os valores dessas multas devem estar previstos na convenção do condomínio e devem respeitar as prescrições do Novo Código Civil, que assim estabelece:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
Parágrafo 2º. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”
A multa deve ser proporcional à infração cometida. Se o valor da multa for exorbitante, pode o condômino infrator revertê-la em assembleia geral de condôminos ou judicialmente. As receitas dessas multas devem ser escrituradas na conta de fundo de reserva do condomínio.
Rendimentos de aplicações financeiras originam-se nos juros de cadernetas de poupança, aplicações em CDB, RDB, FI, etc. A caderneta de poupança é a aplicação mais segura para o condomínio. Para a segurança do síndico, a aplicação em outros títulos ou fundos deve ser definida com muito critério e sempre optar pelo investimento que oferece o menor risco, mesmo que o rendimento seja menor. Essas receitas devem ficar no fundo de reserva do condomínio.
Rendimento de aluguéis. Os bens patrimoniais de uso comum, como cancha esportiva, salão de festas, churrasqueiras, móveis e utensílios, etc., são dos condôminos. Os rendimentos provenientes do aluguel desses bens são tributados no Imposto de Renda de cada um. O síndico deve, no final de cada exercício, apurar o valor dos aluguéis que cabe a cada condômino e entregar a cada um o Comprovante de Rendimentos Pagos e de Retenção de Imposto de Renda na Fonte. A Receita Federal do Brasil se pronunciou acerca desse tema da seguinte forma: “ As quantias recebidas por pessoa física pela locação de espaço físico sujeitam-se ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) se recebidas de pessoa física ou de fonte no exterior, ou à retenção na fonte se pagas por pessoa jurídica, e ao ajuste na Declaração de Ajuste Anual.
Ressalte-se que, diante da inexistência de personalidade jurídica do condomínio edilício, as receitas de locação por este auferidas, na realidade, constituem-se em rendimentos dos próprios condôminos, devendo ser tributados por cada condômino, na proporção do quinhão que lhe for atribuído, na forma explicada no primeiro parágrafo. Ainda que os condôminos não tenham recebido os pagamentos em espécie, são eles os beneficiários dessa quantia, observando-se isso, por exemplo, quando o valor recebido se incorpora ao fundo para o qual contribuem, ou quando diminui o montante do condomínio cobrado, ou, ainda, quando utilizado para qualquer outro fim.
No caso de condomínio edilício, o pagamento pela ocupação ou uso de partes comuns (salão de festas, piscinas, churrasqueiras etc.) pelos próprios condôminos não é considerado rendimento de aluguel.
A partir de 14 de maio de 2014, ficam isentos do Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas os rendimentos recebidos pelos condomínios residenciais constituídos nos termos da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, observado o limite de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais) por ano-calendário, e desde que sejam revertidos em benefício do condomínio para cobertura de despesas de custeio e de despesas extraordinárias, estejam previstos e autorizados na convenção condominial, não sejam distribuídos aos condôminos e decorram:
- de uso, aluguel ou locação de partes comuns do condomínio;
- de multas e penalidades aplicadas em decorrência de inobservância das regras previstas na convenção condominial; ou
- de alienação de ativos detidos pelo condomínio.
(Lei nº 12.973, de 13 de maio de 2014, art. 3º; Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 2, de 27 de março de 2007).
Fundo de reserva. É uma receita com destinação prevista na convenção. Sua utilização de forma diversa configura desvio de finalidade. O síndico poderá excepcionalmente usar recursos do fundo de reserva para pagamento de despesas ordinárias quando não houver dinheiro em virtude de inadimplências. Na primeira oportunidade em que o condomínio tenha os recursos suficientes, o fundo de reserva deve ser recomposto.
Venda de recicláveis. Venda de sucatas de metais, vidros, papel, etc. Essas receitas devem ficar no fundo de reserva do condomínio.
Este é o décimo terceiro capítulo do livro “Condomínio: normas, gestão e convívio”. Escrito por Osvaldo Alves de Lima, fundador e diretor da Sibrax, o livro aborda diversos aspectos da vivência e administração de condomínios, como despesas, investimentos, prestação de contas, entre outros.
Continue acompanhando. Ele será disponibilizado na íntegra em breve, em versão digital, para os clientes da Sibrax que utilizam o Administrador de Condomínio. Aguarde!