De certa forma, a taxa condominial já foi definida no tópico do orçamento. Porém, neste o assunto será aprofundado.
A taxa condominial, qualquer que seja a sua espécie ou denominação, compõe as fontes de recursos do condomínio.
A forma de cálculo para estabelecer o valor da taxa condominial pode ser feita de diversos modos, mas deve sempre o síndico ou o administrador se amparar nos ditames estabelecidos na convenção do condomínio.
O valor da taxa é calculado sobre o total das despesas incorridas no mês independentemente delas serem ordinárias ou extraordinárias, e ela pode ser denominada simplesmente “Taxa Condominial”.
Atenção especial deve ser dada quando a taxa condominial é calculada sobre as despesas incorridas ou pagas no mês. Nessa forma de rateio, os valores das taxas variam todos os meses. É muito comum os síndicos, com base em decisões próprias, às vezes com aval de conselheiros ou mesmo de assembleias de condôminos, criarem formas diversas daquelas previstas na convenção do condomínio para ratear as despesas comuns. Isso não pode. Os rateios de despesas somente podem ser feitos na forma prevista na convenção e, na falta de previsão, deve-se aplicar a regra prevista no inciso I, do art. 1.336, da Lei nº 10.406/2002, que assim dispõe: “São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)”. No caso da inobservância desses preceitos legais ou convencionais vier a causar prejuízo a algum condômino, ele poderá exigir em juízo o reembolso dos valores pagos a maior culminados com juros, correção monetária e multas. Nesse caso, os responsáveis pela burla das normas poderão ser responsabilizados e penalizados. Por exemplo, se a convenção do condomínio estabelece a fração ideal do terreno para calcular o rateio das despesas independentemente de sua natureza, não pode o síndico fazer o rateio da conta de água ou de outra despesa pelo número de residentes na unidade, ainda que alguma assembleia tenha aprovado essa modalidade. Uma assembleia não pode alterar a convenção, exceto se convocada para esse fim específico e obtenha o quorum de, no mínimo, 2/3 dos condôminos aprovando a alteração ( art. 1351. CCB ). Não é redundante reafirmar que decisão de assembleia irregular e que não respeita o quorum qualificado em convenção é nula de pleno direito.
Este é o décimo segundo capítulo do livro “Condomínio: normas, gestão e convívio”. Escrito por Osvaldo Alves de Lima, fundador e diretor da Sibrax, o livro aborda diversos aspectos da vivência e administração de condomínios, como despesas, investimentos, prestação de contas, entre outros.
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