Na prestação de contas do síndico à assembleia, deve-se relacionar também o montante de taxas condominiais a receber de condôminos inadimplentes. Não se deve relacionar, na prestação de contas, os nomes dos devedores, pois eles poderão sentir-se ofendidos e poderão buscar o caminho do judiciário para pleitear indenizações por danos morais. Por cautela devem ser relacionados apenas os números das unidades devedoras e seus valores. O balancete ou outro meio de prestação de contas que conste o rol de unidades de condôminos inadimplentes não deve ser divulgado na internet, nos jornais ou nos editais. Para ampla divulgação da prestação de contas, apenas os saldos a receber das taxas condominiais vencidas e vincendas devem ser mencionados.
Sem a pretensão de esgotar o assunto, haja vista as diversas opiniões divergentes a respeito, entendo que o condômino inadimplente não perde os direitos de usar e gozar dos bens e áreas comuns do condomínio. O fato de o Novo Código Civil, no seu art. 1.336, inciso I, prescrever que o condômino deve “contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção” impõe a ele a obrigação do pagamento de importâncias que lhe couberem no rateio das despesas a qualquer tempo, ainda que em atraso. Cabe ao síndico o dever de fazer a cobrança das taxas condominiais por todos os meios administrativos e, não havendo sucesso nessa esfera, utilizar-se do judiciário. Seja como for, o condomínio não perde seu direito e tem todos os meios para receber as suas contas. Ora, se as áreas comuns geram despesas que deverão ser suportadas pelos condôminos, privar o condômino inadimplente do uso dessas áreas e depois cobrá-lo é, sem dúvida, uma medida injusta e arbitrária.
É falsa a tese de que o condômino inadimplente onera os condôminos adimplentes. Isso porque as despesas devem ser rateadas entre todos os condôminos e não só entre aqueles que pagam em dia. Se porventura em algum mês, em função de inadimplências, for necessária uma chamada de capital para reforço de caixa, os condôminos que suportarem esse encargo terão direito ao ressarcimento do sobrevalor pago, quando houver os recebimentos dos condôminos inadimplentes. O ressarcimento poderá ser em abatimento na taxa condominial ou em dinheiro. Não é redundante afirmar que o síndico tem o dever de fazer a cobrança e o judiciário é o único caminho eficaz.
Em relação ao uso de área de lazer para esportes ou festas, quando previsto em convenção, pode-se dar preferência ao condômino adimplente. Quanto aos serviços essenciais, como coleta de lixo, limpeza, água, luz, interfone, entrega de correspondências, etc., em nenhuma hipótese, o condômino inadimplente deve ser privado do acesso a eles, porque – repito – ele vai pagar as taxas devidas mais cedo ou mais tarde.
Este é o décimo oitavo capítulo do livro “Condomínio: normas, gestão e convívio”. Escrito por Osvaldo Alves de Lima, fundador e diretor da Sibrax, o livro aborda diversos aspectos da vivência e administração de condomínios, como despesas, investimentos, prestação de contas, entre outros.
Continue acompanhando. Ele será disponibilizado na íntegra em breve, em versão digital, para os clientes da Sibrax que utilizam o Administrador de Condomínio. Aguarde!