A competência do síndico e do conselho fiscal se sujeita aos ditames dos arts. 1.348 e 1356 da Lei nº 10.406/2002, das convenções, dos regimentos internos e das deliberações das assembleias. Esses institutos legais outorgam aos síndicos atribuições na esfera administrativa e de representação perante terceiros. Ao conselho fiscal, normalmente, cabe emitir pareceres sobre as contas do síndico.
Síndico não é empregado nem prestador de serviços, portanto não está sob o manto das leis trabalhistas, assim, não faz jus a salários, férias, décimo terceiro salário, Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS, bem como qualquer outra verba de natureza trabalhista. Pode, quando previsto em convenção ou em assembleia, receber algum benefício pelo exercício da função em dinheiro ou através de isenções de taxas condominiais. Tal remuneração geralmente é denominada “Verba de Representação”. Perante o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), o síndico é enquadrado na condição de Contribuinte Individual.
Ao síndico não são dados poderes, tais como: de isentar condômino inadimplente do pagamento de multas e de juros de mora de taxas condominiais, de dispensar o pagamento de aluguel de uso de bens patrimoniais quando é taxado, ou de impor penalidades não previstas na convenção ou na lei.
Se o síndico, por sua conta e risco, conceder algum benefício ou penalizar indevidamente alguém, terá de repor o valor do prejuízo causado e ainda sofrer penalidades de responsabilidade civil. O Novo Código Civil Brasileiro, em seu art. 186, assim prescreve: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”. O art. 927, ainda desse diploma legal, estabelece: “Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”. Cabe aqui ressaltar que, quando o síndico age em nome do condomínio, o condomínio responde pelos atos do síndico para com os condôminos e perante terceiros.
É comum contadores ou administradores de condomínio orientarem condôminos a procurar o síndico para obter permissão para praticar atos que não são previstos pela convenção ou por ela são vedados. O síndico não pode criar normas nem dispensar alguém de cumprir as já estabelecidas. A aprovação ou supressão de normas é de competência exclusiva dos condôminos reunidos em assembleia, inclusive com quorum previsto em convenção.
A administração e a representação do condomínio cabem exclusivamente ao síndico. Por isso, no exercício de suas funções, ele não depende de conselho fiscal nem de assembleias para referendar, opinar ou autorizar procedimentos administrativos de sua competência. A representação também compete ao síndico; no entanto, a assembleia poderá investir outra pessoa, em seu lugar, com poderes de representação.
O Novo Código Civil, Lei no. 10.406/2002, estabelece as seguintes atribuições ao síndico:
- convocar a assembleia dos condôminos;
- representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
- dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
- cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
- diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
- elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
- cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
- prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
- realizar o seguro da edificação.”
Não havendo impedimento na convenção, o síndico pode, no exercício do seu mandato, delegar as suas funções ou parte delas a terceiro, condômino ou não, porém ele fica responsável por todos os atos que este cometer. A delegação de poderes deve ser feita por meio de procuração, podendo esta ser por instrumento público ou por instrumento particular. Quando se tratar de representação junto a bancos, a procuração deve ser por instrumento público, pois os bancos assim exigem.
Todas as ações do síndico devem se pautar na transparência, na eficiência e no correto uso dos recursos do condomínio.
O síndico, muitas vezes, é visto como juiz do condomínio. Os condôminos veem nele uma autoridade capaz de resolver seus conflitos. No entanto, cada qual quer ver o veredito do síndico condenando o seu oponente. Essa é uma situação delicada a ser enfrentada pelo síndico. Quando conflitos entre condôminos envolverem o condomínio, como: deixar carro na área comum do condomínio, atrapalhando o trânsito; dirigir veículo em alta velocidade nas dependências do condomínio; fazer barulho em horário não permitido ou em qualquer horário acima do limite de tolerância; estender roupa e tapetes nas janelas do apartamento, enfim, de algum modo alguém esteja desrespeitando as normas regimentais, o síndico deve intervir e, se for o caso, aplicar multas ao infrator. Quando o conflito for de ordem pessoal entre os condôminos, não é recomendável a interferência do síndico, a menos que ele queira e as partes aceitem a sua intermediação.
O síndico não deve se dirigir pessoalmente ao condômino para aplicar alguma advertência verbal ou penalidade. O condômino poderá estar nervoso nesse momento ou ficar estressado com o síndico por estar sendo interpelado. Às vezes, algum condômino chega às vias de fato em momentos assim. Deve o síndico enviar carta ao condômino infrator informado-lhe seus limites perante a lei e a convenção, relatar a infração por ele cometida e, se for o caso, a multa a ser aplicada. O síndico, agindo assim, afasta a condição de pessoal à sua interpelação e demonstra ser a sua atitude um ato institucional. Depois de ler a correspondência, o condômino poderá refletir melhor sobre o assunto. A carta pode ainda ser um documento probatório do condomínio.
Salvo disposições em contrário na convenção, o síndico poderá ser condômino ou não, e sua eleição e posse deverão ocorrer durante assembleia, com mandato não superior a dois anos, podendo ser reeleito.
Em relação ao conselho fiscal, ele só é obrigatório quando previsto na convenção. Não havendo na convenção a previsão do conselho, o mesmo se torna facultativo, conforme prevê assim o art. 1.356 da Lei nº 10.406/2002: “Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico”.
Alguns condomínios adotam conselho consultivo em vez de conselho fiscal. Outros têm os dois conselhos.
O conselho fiscal tem competência para dar pareceres sobre as contas do síndico. A lei não estabelece a quem e quando o conselho deve emitir seu parecer. Em geral, as convenções estabelecem que o conselho deverá emitir o parecer sobre as contas do síndico para ser apreciado na assembleia de prestação de contas. A lei também não estabelece nenhuma outra atribuição ao conselho senão a de dar pareceres. Por isso, o conselho não pode se arvorar de autoridade do condomínio para aprovar ou reprovar os atos do síndico nem pode interferir na administração do condomínio.
O conselho fiscal pode ser formado por um ou mais condôminos e pode ter suplentes de igual número. Os condomínios que têm conselho fiscal geralmente o compõem com três condôminos.
O conselho fiscal com mais de um conselheiro, antes de emitir o parecer sobre a prestação de contas, deve ser reunido em local e data definidos por seus membros para analisar os livros e os documentos de receitas e de despesas do condomínio. O parecer do conselho deve recomendar à assembleia a aprovação ou não das contas do síndico. A decisão do conselho deve ser lavrada em ata. É a maioria de votos dos conselheiros que define pela aprovação ou não das contas. No caso do parecer recomendar a reprovação das contas, as irregularidades constatadas devem ser relatadas em ata e no parecer.
Pelo fato da assembleia ser autônoma e soberana a sua decisão, ela pode acatar ou não a recomendação do conselho, quer seja pela aprovação, quer seja pela reprovação das contas.
As atas devem ser transcritas de forma sucinta e objetiva. Deve relatar os assuntos tratados nas reuniões e as decisões tomadas. As atas de conselho fiscal não precisam ser registradas em Cartório de Registro de Títulos e Documentos por se tratar de procedimentos internos da administração e não ser oponível contra terceiros.
Não havendo unanimidade na votação dos membros do conselho, devem ser relatados na ata os votos favoráveis e os votos contrários. No caso de reprovação das contas do síndico, devem ser lavrados os fatos que levaram a essa reprovação. Não existe um modelo oficial; cada um faz a ata como desejar, desde que os assuntos sejam relatados com clareza e com fidelidade.
O parecer do conselho não dá nem tira legalidade ou legitimidade dos atos da administração que contrariem as normas previstas na convenção ou no regimento interno. O síndico, na dúvida em tomar decisão administrativa importante que não esteja contemplada nas normas do condomínio, deve, por prudência, recorrer a uma assembleia de condôminos para deliberar sobre o assunto.
Em que pese ao conselho fiscal ou ao conselho consultivo, se for o caso, não ter poderes para normatizar, autorizar ou referendar os atos administrativos do síndico, em situações anormais e de extrema urgência, seu conhecimento e reconhecimento da decisão tomada pelo síndico dão respaldo a ele e transparência à administração.
Este é o sexto capítulo do livro “Condomínio: normas, gestão e convívio”. Escrito por Osvaldo Alves de Lima, fundador e diretor da Sibrax, o livro aborda diversos aspectos da vivência e administração de condomínios, como despesas, investimentos, prestação de contas, entre outros.
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