Está se tornando comum um empreendedor imobiliário lotear terrenos, fechar seus entornos e vender os lotes como fizessem parte de um condomínio fechado. No entanto, em vez de constituir um condomínio, ele constitui uma associação civil sem fins lucrativos.
Erroneamente muitos administram uma associação nos moldes de um condomínio. Para o custeio das despesas com água, luz, limpeza, segurança, etc., lançam taxas condominiais a todos os proprietários desse empreendimento independentemente de serem ou não associados. Cabe ressaltar que associação não é condomínio e em nada se assemelham.
Este é o segundo capítulo do livro “Condomínio: normas, gestão e convívio”. Escrito por Osvaldo Alves de Lima, fundador e diretor da Sibrax, o livro aborda diversos aspectos da vivência e administração de condomínios, como despesas, investimentos, prestação de contas, entre outros.
Continue acompanhando. Ele será disponibilizado na íntegra em breve, em versão digital, para os clientes da Sibrax que utilizam o Administrador de Condomínio. Aguarde!
No condomínio, todos os condôminos são obrigados a pagar as despesas e os investimentos na forma da convenção; na associação, as obrigações recaem somente sobre os associados. Não se impõe às pessoas a filiação a qualquer associação por mais importante que ela seja. De acordo com o art. 5º da Constituição Federal, o cidadão tem a liberdade de associar-se ou de permanecer associado. Não sendo associados, o proprietário ou o morador de um bairro, ainda que se denomine “condomínio fechado”, não têm que cumprir com as obrigações impostas pelo estatuto da entidade ou pela sua diretoria. São muitas as diferenças entre condomínio e associação. O condomínio está previsto nos arts. 1.314 a 1.358 da Lei nº. 10.406/2002 e a associação, nos arts. 53 a 61 dessa mesma Lei. Os atos constitutivos do condomínio são por convenção e os da associação, por estatuto. A convenção deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis e o estatuto, no Cartório de Registro de Títulos e Documentos.
O sócio de entidade sem fins lucrativos está obrigado a pagar as mensalidades estabelecidas no estatuto, porém o simples fato de adquirir um lote de terra não o obriga à filiação automática. A associação é obrigada a escriturar sua contabilidade, mas o condomínio não.
A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em 7 de maio de 2007, julgou desfavoravelmente a uma associação de moradores do Rio de Janeiro que pretendia cobrar taxa condominial de proprietário de imóvel. O relator do processo, ministro Carlos Alberto Menezes Direito, expôs o seguinte na pág. 6 do Relatório e Voto: “Como associação civil, ela exige a adesão de cada associado, não sendo razoável pressupor-se, de acordo com os próprios estatutos, que automaticamente aqueles que adquirirem o lote estão obrigados a se integrar, diferente, portanto da própria estrutura do condomínio organizado sob o regime da Lei nº. 4.591/64.” (Superior Tribunal de Justiça – Recurso Especial no. 623274/RJ – pág. 6).
